نکات حقوقی پیش خرید ملک، ویلایی و آپارتمانی
در سال‌های اخیر، با افزایش قیمت ملک و کاهش قدرت خرید مشتریان در بازار مسکن، قراردادهای پیش فروش ملک‌ها به یک معامله محبوب تبدیل شده‌اند. با این افزایش تعداد قراردادهای پیش فروش، مسائل حقوقی مرتبط نیز افزایش یافته است. خریداران اغلب نگران می‌شوند که در شرایط مناسبی ملک خود را با تخفیف نسبت به بازار خریداری کرده‌اند، اما بعداً متوجه می‌شوند که معامله‌ای نامطمئن بوده و ممکن است در خطر افتاده باشند. در ادامه این مطلب، قصد داریم تا به شما نکات حقوقی پیش خرید ملک و به طور کلی همه چیز راجع به پیش خرید ملک را برای شما شرح دهیم. اگر شما هم قصد پیش خرید ویلا یا آپارتمانی را دارید بهتر است با ما همراه شوید تا در مراحل قانونی دچار مشکل نشوید.
پیش فروش و پیش خرید چیست؟
در تعریف قانونی، پیش فروش یک ملک اعم از آپاتمانی و ویلایی به این معنی است که یک شخص یا شرکت، به عنوان مالک رسمی زمین، تعهد می‌دهد که یک واحد ساختمانی خاص را در زمین مذکور احداث یا تکمیل خواهد کرد. این واحد ساختمانی ممکن است از ابتدا ایجاد شود، در طی فرآیند ساخت و تکمیل تغییراتی ایجاد شود یا حتی پس از پایان عملیات ساختمانی به مالکیت یک شخص دیگر منتقل شود. این نوع تعهد به خرید واحد ساختمانی قبل از تکمیل آن به نام پیش فروش آپارتمان شناخته میشود. به طور ساده‌تر، پیش فروش آپارتمان به معنای این است که شما به عنوان خریدار یا پیش‌خریدار، از یک فرصت پیش فروش استفاده میکنید تا یک واحد مسکونی را قبل از اتمام ساخت و تکمیل به خود اختصاص دهید. در این فرآیند، فرد یا شرکتی که مالک زمین و پروژه ساختمانی است، به عنوان فروشنده شناخته میشود. در نهایت، پیش فروش یک واحد مسکونی فرصتی برای خریداران فراهم میکند تا ملک مورد نظر خود را قبل از اتمام ساخت تهیه کنند. این نوع تعهد معمولاً با توجه به قراردادها و مقررات حقوقی تنظیم میشود و اطلاعات دقیق در مورد شرایط و توافق‌نامه‌ها باید در قرارداد پیش خرید ملک منعکس شوند.
چه کسانی حق پیش‌فروش دارند؟
در هنگام خرید پیش خرید ملک مهمترین و اولین نکتهای که باید به آن توجه داشته باشید فروشنده است. آیا فروشنده حق فروش ملک را دارد؟ از آنجایی که مسئله حائز اهمیتی است در ادامه اشاره میکنیم که چه کسانی حق پیش فروش ملک را خواهند داشت.
- سازنده یا سرمایه‌گذار: افراد یا شرکت‌هایی که اقدام به احداث و توسعه ساختمان‌ها می‌کنند و سپس واحدهای ساختمانی را به صورت پیش فروش عرضه می‌کنند.
- مالک رسمی: شخصی که به عنوان مالک رسمی زمین و ساختمان در سند مالکیت دفترچه‌ای یا سند تک برگ درج شده است.
- مستأجرین اراضی: افرادی که به عنوان مستأجر زمین (شامل ملکی، دولتی، یا موقوفه) به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی این زمین را دارند و از این حق برای انجام پیش فروش استفاده می‌کنند.
پیش خرید آپارتمان
پیش خرید آپارتمان به دلیل افزایش تقاضا برای ملک از محبوبیت بسیاری برخوردار شده است. میتوان گفت که بیشترین میزان قردادهای پیش خرید ملک متعلق به آپارتمانها است. از این رو در قراردادهای پیش خرید آپارتمان، تعیین شروط مهمی که به منظور پیشگیری از ابهامات و مشکلات آینده صورت می‌گیرد و همچنین توجه به نکات حقوقی پیش خرید آپارتمان بسیار حائز اهمیت است. زیرا ملک قابل رویت نیست و این امر خریدار را از بررسی دقیق ملک محروم میکند. بنابراین، در تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان، طرفین باید دقت کنند و تمام موارد مهم را کتباً در قرارداد جزئی به جزء ذکر کنند.
مزایا و معایب پیش خرید آپارتمان
همانطور که اشاره شد پیش خرید آپارتمان یک گزینه مناسب برای افرادی است که توانایی پرداخت یک مبلغ کلی برای خرید ملک ندارند. در ادامه به برخی از مزایا و معایب این نوع معامله اشاره خواهیم کرد:
مزایا
- قیمت مناسب‌تر: آپارتمان‌های پیش فروش معمولاً قیمت کمتری نسبت به آپارتمان‌های آماده دارند، با تخفیف‌هایی که میتواند بین 10 تا 30 درصد از قیمت نهایی باشد.
- پرداخت به صورت اقساط: خریداران می‌توانند قراردادهای قسطی ببندند و پول خرید مسکن را به صورت اقساط ماهانه یا سالیانه پرداخت کنند. این موضوع به خریداران این امکان را می‌دهد که به آسانی و بدون نیاز به پرداخت مبلغ کلی به ملک دست یابند.
- امکان تاثیر گذاری در فرآیند ساخت: چون ملک هنوز کامل به اتمام نرسیده، خریدار میتواند نظرات و تغییرات خود را در فرآیند ساخت اعمال کند. این امر به خریدار این امکان را می‌دهد تا خانه را بر اساس سلیقه شخصی و افکار خود شکل دهد.
معایب
- اختلافات بین خریدار و فروشنده: پیش خرید آپارتمان معمولاً با اختلافات و مشکلاتی همراه است که ممکن است بین خریدار و فروشنده ایجاد شود.
- آپارتمان در حال ساخت: در زمان پیش خرید آپارتمان، خانه هنوز به صورت کامل تکمیل نشده است و این به معنای عدم قابلیت بررسی تمامی معایب آن است.
- عدم رضایت از نتیجه نهایی: خریدار ممکن است در پایان فرآیند ساخت از نتیجه نهایی راضی نباشد یا خانه به تطابق با تصور او نشود.
- خطر عدم تکمیل ساخت: برخی اوقات فروشنده نمی‌تواند تا پایان ساخت خانه ادامه دهد و ممکن است ملک ناقص بماند. این موضوع باعث مشکلات جدی برای خریدار میشود.
با این معایب و مزایا، با توجه به نکات حقوقی پیش خرید آپارتمان میتواند یک گزینه مناسب خریداران مسکن باشد. انتخاب نهایی باید بر اساس نیازها و ترجیحات شخصی انجام شود و به دقت مورد بررسی قرار گیرد.
پیش خرید ویلا
ویلا‌ها همیشه جذابیت خاص خود را داشتند. اسم ویلا را که میشنویم اکثر افراد به شمال کشور و طبیعت زیبای آنجا میاندیشند. اما باید بدانید که ویلا‌ها در انواع مختلف و با سبک‌های معماری متنوع در سراسر کشور قابل دسترسی هستند. برای بسیاری از افراد، داشتن یک ویلا به عنوان جایی برای فرار از شلوغی روزمره یا حتی برای سکونت دائمی جذابیت دارد. حال اگر تصمیم به پیش خرید ویلا گرفتهاید نکات مهمی وجود دارد که باید به آنها توجه کنید. علاوه بر نکات حقوقی پیش خرید ویلا که به صورت جداگانه مطرح خواهند شد رعایت این نکات نیز به شما کمک خواهند کرد تا معامله‌ای مطمئن و بدون مشکل انجام دهید.
- انجام معامله به صورت شخصی: پیشنهاد میشود که معامله پیش فروش ویلا را به صورت شخصی انجام دهید. حتی اگر از واسطه‌ها استفاده میکنید، بهتر است که خودتان در تماس مستقیم با فروشنده باشید. این کار به شما امکان می‌دهد تمام جزئیات معامله را کنترل کنید و از وقوع مشکلات در آینده جلوگیری کنید.
- معامله با افراد قابل اطمینان: حتماً تلاش کنید که طرف مقابل معامله از نظر اعتباری و قانونی قابل اطمینان باشد. عدم توجه به نکات حقوقی پیش خرید ویلا ممکن است مشکلات مختلفی ایجاد کند، بنابراین بررسی دقیق فرد فروشنده و اطمینان از وی از اهمیت بالایی برخوردار است.
نکات حقوقی پیش خرید ملک در تنظیم قرارداد
- مشخصات طرفین قرارداد
در قرارداد پیش‌خرید ملک، ابتدا باید مشخصات دقیق طرفین معامله را به صورت جزئی بیان کرد. این مشخصات شامل نام، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، نشانی، شماره تماس و سایر اطلاعات مورد نیاز میشود. همچنین باید مشخص شود که فروشنده چه نقشی در معامله دارد و آیا مجاز به انجام معامله است یا خیر. این مسأله بسیار حائز اهمیت است زیرا نقض آن میتواند به مشکلات حقوقی منتهی شود. - مشخصات ملک معامله
در قرارداد باید به تمامی جزئیات ملک مورد معامله به دقت و با جزئیات کامل اشاره شود. این جزئیات شامل مساحت، طبقه، واحد، شماره ثبت ملک اصلی و منضمات ملک (مانند اشتراک‌های برق، آب، تلفن، گاز، پارکینگ و انباری) میشود. ترجیحاً، به مکان پارکینگ و انباری نیز اشاره شود. - مشخصات فنی و معماری ساختمان
در قرارداد، جزئیات فنی و معماری ساختمان باید بیان شوند. این جزئیات شامل مواردی مانند نقشه و تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح مصرفی در ساختمان (از جمله رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و غیره) میشود. این اطلاعات بسیار مهم هستند زیرا در صورت عدم رعایت می‌توانند به وقوع اختلافات و مشکلات منجر شوند. - قیمت ملک و شیوه پرداخت
قیمت ملک و چگونگی پرداخت آن نیز باید با دقت و با جزئیات در قرارداد بیان شود. معمولاً، بهترین روش این است که خریدار ملزم به پرداخت مبلغ ملک بر اساس مراحل پیشرفت کار باشد. در این شیوه، هرگاه ساختمان به یک مرحله از پیشرفت برسد، خریدار باید مبلغ متناسب با آن مرحله را پرداخت کند. اگر خریدار عدم پرداخت کند، فروشنده ممکن است حق فسخ قرارداد را داشته باشد یا حتی خسارت تعیین کند. - تعهد تنظیم سند رسمی
یک مسأله مهم دیگر در قرارداد پیش خرید ملک، تعیین تاریخ تنظیم سند رسمی است. باید برای اجرای این تعهد یک ضمانت قرار داد. اگر تحویل ملک تأخیر کند، خریدار باید قادر به جبران خسارت‌های خود شود. برای اطمینان از اجرای این تعهد، تعیین خسارت تأخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره ملک میتواند یکی از بهترین راه‌ها باشد. - بیمه
یکی از وظایف فروشنده، انجام بیمه مسئولیت خود در قبال خسارات احتمالی است که ممکن است از نواقص و عیب‌های ساختمان یا معایب تجهیزات ناشی شود. در صورت وقوع خسارت‌هایی که بیشتر از مقدار پرداختی به عنوان بیمه باشد، فردی که پیش فروش را انجام داده است مسئول مابه‌التفاوت خواهد بود و باید خسارت را جبران کند. - معرفی داور
حل و فصل اختلافات در قرارداد پیش خرید بسیار مهم است. هیئت داوران متشکل از داور منتخب فروشنده، داور منتخب خریدار، و یک داور مرضی الطرفین است که طرفین بر آن توافق دارند. اگر توافق نشود، داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان تعیین میشود. این مسأله به حل کارا و سریع اختلافات کمک میکند. - انتقال سند
پس از اتمام ساختمان و تأیید مهندسین ناظر و دریافت تمام مطالبات، خریدار میتواند درخواست انتقال سند رسمی به نام خود را داشته باشد. این انتقال سند به دفترخانه اسناد رسمی ارائه میشود. در صورتی که فروشنده در مهلت مشخص شده برای انتقال سند اقدام نکند، دفترخانه به تنظیم سند رسمی به نام خریدار می‌پردازد. این امر به حفظ حقوق خریدار در مواجهه با تأخیر فروشنده کمک میکند.
در نهایت، در این نوع قراردادها، تعیین نکات حقوقی پیش خرید ملک به صورت دقیق و انجام تمامی توافقات بسیار مهم است. چرا که از اختلافات حاشیه‌ای جلوگیری میکند و حقوق طرفین محفوظ باقی بماند.
جریمه‌های پیش خرید ملک
قانون پیش فروش ملکی جریمه‌های متعددی را برای خریداران و فروشندگان در نظر گرفته است. این جریمهها به موارد مختلف مرتبط با پیش فروش ملک اشاره دارند. برخی از این جریمهها به تخلفات متداول در تمام قراردادهای ملکی، مانند عدم پرداخت به موقع ثمن معامله و عدم حضور در دفترخانه اسناد رسمی برای انتقال سند، مرتبط هستند. اما برخی از جریمهها به تخلفات خاص پیش فروش ملک اشاره دارند.
- بدون مجوز انتشار آگهی یا بدون تنظیم سند رسمی: فروشنده‌ای که بدون دریافت مجوز انتشار آگهی یا بدون تنظیم سند رسمی در دفترخانه ملکی اقدام به فروش میکند، ممکن است به حبس یا جریمه نقدی از 2 تا 4 برابر ارزش وجوه و اموال دریافتی محکوم شود.
- جریمه دیرکرد روزانه: فروشنده باید به خریدار جریمه دیرکرد روزانه پرداخت کند اگر تحویل ملک یا انتقال سند در زمان معین در قرارداد انجام نشود. این جریمه برابر با 1/1000 از مبلغ قرارداد است.
- زیادی متراژ: اگر متراژ واحد تا 5٪ بیشتر از متراژ مشخص شده در قرارداد باشد، خریدار میتواند معامله را به نفع خود فسخ کند.
- عدم تطابق ساختمان: اگر ساختمان در زمان تحویل با شرایط مشخص شده در قرارداد مغایرت داشته باشد، خریدار میتواند معامله را فسخ کند. همچنین، کارشناس منتخب طرفین قرارداد یا مراجع قضایی خسارت خریدار را بررسی می‌کنند و فروشنده موظف است مبلغ مشخص شده را به قیمت روز به خریدار پرداخت کند.
- جریمه مشاور املاک: اگر مشاور املاک به تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان اقدام کند، جریمه‌های مختلفی برای وی در نظر گرفته میشود. از جمله این جریمهها: بار اول، تا 1 سال حبس یا جریمه نقدی؛ بار دوم، تا 2 سال تعلیق پروانه کسب؛ و بار سوم، ابطال پروانه کسب.
این جریمهها به منظور تضمین اجرای درست قراردادها و حفظ حقوق خریداران و فروشندگان در معاملات پیش فروش ملک تعیین شده‌اند.
جمع‌بندی
در نهایت، به مهمترین نکات و مسائل مرتبط با پیش فروش و پیش خرید ملک پرداخته شد. از جمله موارد اشاره شده میتوان به معرفی مفهوم پیش فروش و پیش خرید، وضعیت ملک و معایب پیش خرید، تنظیم یک قرداد مناسب، رعایت نکات قانونی پیش خرید و اشاره به آنها، پیش خرید ویلا و آپارتمان و غیره اشاره کرد. اگر شما هم تجربهای در زمینه پیش خرید ملک داشتید و نکاتی را میدانید میتوانید با ما به اشتراک بگذارید.
