حقوق مالک و نکاتی که باید زمان اجاره ملک به آن توجه کرد
امروزه، با تغییر شرایط اقتصادی و افزایش قیمت خرید مسکن، مالکان به دنبال فرصت‌های مالی متفاوتی هستند. بسیاری از افراد که به خرید خانه‌ها علاقه داشتند، اکنون به اجاره‌نشینی می‌پردازند. این تغییر در رفتار مالکان نشان می‌دهد که اجاره‌نشینی به یک گزینه جذاب تبدیل شده است. از این رو، مالکان باید مسائل مهمی را در نظر داشته باشند تا اجاره دادن املاک خود به بهترین شکل انجام شود. در این متن، به مهمترین نکاتی که مالکان باید در نظر داشته باشند، پرداخته خواهد شد. این مشکلات و مسائل مرتبط با اجاره ممکن است به طور مستقیم به قیمت‌گذاری ملک‌ها و تصمیمات مالکان تأثیر بگذارند. به علاوه، این متن همچنین به تغییرات اخیر در بازار مسکن ایران اشاره میکند و نشان می‌دهد که این مسائل نه تنها در تهران، بلکه در سراسر کشور برای مالکان اهمیت دارند. این تغییرات شامل افزایش قیمت‌ها و تبدیل اجاره به گزینه‌ای محتمل برای افرادی است که به دنبال مسکن هستند. در ادامه به بررسی نکاتی که باید زمان اجاره ملک به آن توجه کرد خواهیم پرداخت. این نکات می‌توانند به مالکان کمک کنند تا تصمیم‌گیری در مورد اجاره دادن ملک خود را با آگاهی بیشتری انجام دهند و به حفظ منافع خود بپردازند.
نکات مهم برای اجاره ملک
برای اجاره ملک نکات مهمی وجود دارند که به عنوان مالک باید درنظر گرفت. در ادامه به طور دقیق به نکاتی که باید زمان اجاره ملک به آن توجه کرد، خواهیم پرداخت.
- تصمیم گیری مشترک و ثبت قرارداد در مشاور املاک
بسیاری از موجران و مستاجران به دلیل کاهش هزینه‌ها، خود قرارداد اجاره را تنظیم می‌کنند و یک قولنامه را به امضای هر دو طرف می‌رسانند. اگرچه در صورت نبود اسناد رسمی، قولنامه ممکن است به عنوان مدرک مورد استفاده قرار گیرد. اما بهتر است مالکان در نظر داشته باشند که برای جلوگیری از مشکلات ممکن در آینده، بهتر است قرارداد اجاره خود را به وسیله یک مشاور املاک مجاز ثبت کرده و کد رهگیری آن را دریافت کنند - توصیف دقیق ویژگی‌های ملک
اگر موجر یا مالک می‌خواهد مشکلاتی که ممکن است به عهده مستاجر بیافتد، مثل وضعیت ساختمان یا تجهیزات تحویل داده شده به مستاجر، مواردی مانند دریافت چک به عنوان اجاره ماهیانه، خسارت در صورت آسیب به ساختمان یا تجهیزات آن، مشترک بودن قبوض، محل پارکینگ و انباری و موارد مشابه را، حتماً این موارد را در قرارداد اجاره به‌طور دقیق و واضح مشخص کنند. این اقدام به جلوگیری از مشکلات و ابهامات آینده کمک خواهد کرد. - تعیین و پذیرش هزینه‌های تعمیرات
یکی از مسائل مهم در قرارداد اجاره، تعیین و پذیرش هزینه‌های تعمیرات احتمالی و هزینه‌های عمومی است. این موضوع اغلب موجب اختلافات بین مستاجر و موجران میشود. برای پیشگیری از این مشکلات، موجر و مستاجر باید از ابتدا توافق نموده و هزینه‌های تعمیرات کلی و تعمیرات جزئی را به وضوح مشخص کنند. همچنین، هزینه‌های عمومی مرتبط با ساختمان نیز باید به صورت واضح مشخص شوند. این مورد شامل نکاتی که باید زمان اجاره ملک به آن توجه کرد، میشود - آماده‌سازی ملک برای تحویل به مستاجر
یکی از وظایف مهم صاحبان ملک قبل از تحویل ملک به مستاجر، تهیه و آماده‌سازی خانه یا آپارتمان است. برخی از صاحبان ملک به اشتباه فقط به عنوان منبع درآمد نگاه می‌کنند و تعمیرات ضروری را انجام نمی‌دهند. این ممکن است منجر به مشکلات برای مستاجر شود و در نتیجه به مشکلات برای صاحبان ملک منتهی شود. بنابراین، تا زمانی که ملک بدون مشکل تحویل داده شود، قیمت اجاره بهتری نیز میتواند داشته باشد، بهتر است همه تعمیرات و تمیزکاری‌های لازم را انجام داده و ملک را برای تحویل به مستاجر آماده کنند.
اجاره ملک با رعایت این نکات کمک میکند تا قرارداد دقیق و نتیجه بخشی داشته باشید.
اطلاعات مورد نیاز برای تنظیم قرارداد
در قرارداد اجاره، اطلاعات زیر باید از طرفین قرارداد به صورت دقیق و کامل ذکر شوند:
اطلاعات موجر
- نام و نام‌خانوادگی موجر
- شغل موجر
- نشانی محل اقامت موجر
اطلاعات مستاجر
- نام و نام‌خانوادگی مستاجر
- شغل مستاجر
- نشانی محل اقامت مستاجر
- ملک مورد اجاره
- نشانی کامل ملک مورد اجاره
- مشخص کردن ملحقات اجاره، مثل پارکینگ، انباری، تلفن، و غیره
- تاریخ تحویل ملک
- مشخص کردن تاریخ و زمانی که ملک به مستاجر تحویل داده میشود
- سررسید پرداخت اجاره
- تعیین تاریخ سررسید ماهانه برای پرداخت اجاره به موجر.
- نوع اجاره
- مشخص کردن نوع اجاره، به عنوان مثال، آیا اجاره به منظور مسکونی است یا کسب و کاری
- حقوق مستأجر برای انتقال ملک
- اگر قابلیت انتقال ملک به غیر در قرارداد وجود دارد، آن حقوق و شرایط باید مشخص شود
- وجه التزام
- تعیین وجه التزام به عنوان جریمه در صورت تخلف از قرارداد، مثل عدم استرداد رهن یا عدم تخلیه به موقع
این اطلاعات و شرایط باید به دقت در قرارداد اجاره ذکر شوند تا هر دو طرف از حقوق و وظایف خود آگاهی داشته باشند و در صورت بروز اختلافات، قرارداد به عنوان مرجعی برای حل اختلاف مورد استفاده قرار گیرد.
هزینه‌های مرتبط با مستاجر
مستاجر مسئول همه هزینه‌های جاری و تعمیرات کوچک ساختمان است. همچنین، هر گونه هزینه اضافی که بعد از ورود مستاجر به واحد اجاری ایجاد شود، از جمله خسارت‌ها و صدمات به ساختمان، نیز بر عهده مستاجر قرار دارد. این هزینه‌ها شامل موارد زیر میشود:
- پرداخت قبوض آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان
- رفع مشکلات کوچک مانند تعویض واشر شیرهای آب و تعمیرات کوچک آنها
- تعویض لامپ‌ها و روشنایی‌های سوخته و تعمیر کلیدها و پریزهای برق
- رفع مشکلات فاضلاب که پس از چند ماه از حضور مستاجر به وجود آمده باشد
- تعمیر قفل‌های درب، پنجره و نصب توری و …
- خدمات بهداشتی و تعمیر تجهیزات سرمایشی
- تعمیر سیستم‌های تهویه
هزینه‌های مرتبط با مالک
هزینه‌های مرتبط با ملک و واحد اجاری به عهده مالک است. این هزینه‌ها شامل تعمیرات اصلی و تعمیرات عمومی ملک میشود. در این زمینه، مالک مسئولیت تعمیرات زیر را برعهده دارد:
- تعمیرات عمرانی و اساسی: این شامل تعمیر و بازسازی دیوارها، درها و پنجره‌ها، سقف، حیاط، پشت بام و سایر اجزاء ملک میشود.
- تعمیرات تجهیزات و تاسیسات اصلی: مالک مسئول تعمیر و نگهداری کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، تهویه و سیستم‌های مهم دیگر است.
- تعمیر لوله‌کشی: هزینه تعمیر لوله‌کشی آب، گاز، و فاضلاب نیز به عهده مالک است.
- سیم‌کشی برق: تعمیرات مرتبط با سیم‌کشی برق نیز وظیفه مالک خواهد بود.
- تعمیر آسانسور: اگر در ملک آسانسور وجود داشته باشد، مالک مسئول تعمیرات و نگهداری آن است.
- تعمیرات مشترک ساختمان: این شامل تعمیرات و نگهداری از مشاعات ساختمان مثل نقاشی، تعمیرات درب پارکینگ، و موارد مشابه میشود.
در زمان تنظیم قرارداد اجاره ملک با رعایت نکات، مالک و مستاجر می‌توانند توافق‌نامه‌ای را در خصوص توزیع هزینه‌های مرتبط با ساختمان اجاری به امضا برسانند. این توافق‌نامه میتواند به صورت شفاف و دقیق تعیین کند که هر یک از این هزینه‌ها به عهده کدام طرف خواهد بود و در صورت وقوع مشکلات و تعمیرات لازم، مسئولیت هزینه‌ها برای کدام طرف است.
عدم پرداخت هزینه‌ها
- مالک
در صورتی که مالک تعهدات مربوط به تعمیرات یا هزینه‌هایی که به عهده مالک باید باشد، را انجام ندهد، مستاجر حق دارد تا با مراجعه به شورای حل اختلاف از مالک شکایت کند. در صورتی که مالک همچنان به تعمیر مشکلات ساختمان اقدام ننماید، مستاجر میتواند به صورت قانونی تعمیرات لازم را انجام دهد و هزینه آن را از میان اجاره‌ها کسر کند. اگر مالک همچنان اقدام به تعمیر مشکلات نکند، مستاجر حق دارد تا با تصمیم دادگاه قرارداد را فسخ کند. - مستاجر
در مواقعی که مستاجر وظیفه تعمیر مشکلات اساسی ساختمان را انجام ندهد، مالک نیز حق دارد تا با مراجعه به شورای حل اختلاف از مستاجر شکایت کند. با حکم دادگاه، مالک میتواند در زمان مناسب تعمیرات ضروری ساختمان را انجام دهد.
فسخ قرارداد اجاره نامه
فسخ قرارداد ویژگی‌هایی خاصی دارد که باید به دقت رعایت شوند. هنگامی که یکی از طرفین تصمیم به فسخ قرارداد اجاره می‌گیرد، باید به شرایط مشخصی که در متن قرارداد تعیین شده‌اند توجه کند و اقدامات مرتبط با فسخ را انجام دهد. این شرایط ممکن است شامل اطلاع‌رسانی به طرف مقابل و رعایت مقررات موجود در قرارداد باشد. به عنوان مثال، طرف فسخ باید طرف مقابل را در جریان قصد فسخ قرارداد قرار دهد و مفاد قرارداد برای فسخ را رعایت کند. موارد مربوط به فسخ قرارداد اجاره املاک میتواند به دو دسته تقسیم شود: فسخ توسط مستاجر و فسخ توسط مالک.
- شرایط فسخ توسط مستاجر
- عدم رعایت تعهدات مالک: مستاجر میتواند قرارداد را فسخ کند اگر مالک تعهدات خود را به صورت مشخص در قرارداد نقض کند. این میتواند شامل عدم تعمیرات و نگهداری ملک باشد.
- تعارض با ویژگی‌ها: اگر ملک اجاره شده با ویژگی‌هایی که در قرارداد تعیین شده است مطابقت نداشته باشد و مستاجر پس از ورود به ملک به تعارضات اطلاع پیدا کند، میتواند قرارداد را فسخ کند.
- خرابی و بی‌استفاده شدن ملک: اگر بخشی یا کلی از ملک خراب شود یا غیرقابل استفاده شود، مستاجر میتواند به تطابق با قوانین قرارداد، قرارداد را فسخ کند.
- نقل مکان ناگهانی: در موارد پیش‌بینی نشده، اگر مستاجر مجبور به نقل مکان شود، او ممکن است با رعایت شرایط درج شده در قرارداد، قرارداد را فسخ کند.
- تحویل ملک به تأخیر افتاده: اگر مالک به تعهدات تحویل ملک به موقع نپردازد، مستاجر میتواند قرارداد را فسخ کند.
- شرایط فسخ توسط مالک
- نقض تعهدات مستاجر: اگر مستاجر به تعهدات قرارداد پایبند نباشد، مالک میتواند قرارداد را فسخ کند.
- عدم پرداخت اجاره: اگر مستاجر اجاره ماهیانه را به موقع پرداخت نکند، قرارداد لغو خواهد شد و مهلت پرداخت اجاره‌های معوقه معمولاً یک هفته است.
- اجاره دادن به شخص دیگر: اجاره دادن ملک به شخص دیگر تنها با رضایت مالک ممکن است و در غیر این صورت، قرارداد قابل فسخ است.
- استفاده از ملک به شکل غیرقانونی: اگر مستاجر از ملک به شکلی که در قرارداد مشخص نشده است استفاده کند (مثلاً ملک مسکونی را به عنوان محل کاری یا تجاری بهره‌برداری کند)، مالک میتواند قرارداد را فسخ کند.
- تغییرات و تعمیرات بدون اجازه: انجام تغییرات و تعمیرات در ملک بدون اجازه از مالک که منجر به تغییرات زیادی در ملک میشود (مثلاً برداشتن دیوار)، خلاف قانون است و میتواند به فسخ قرارداد منجر شود.
- عدم صداقت مستاجر در ذکر شرایط: اگر مستاجر در مورد شرایط قرارداد صادقانه نباشد یا شرایط مالک را نپذیرد، مالک میتواند قرارداد را فسخ کند.
در همه موارد، فسخ قرارداد اجاره باید با رعایت شرایط قانونی و تعهداتی که در قرارداد تعیین شده باشد، انجام شود. بنابریان اشاره به شرایط فسخ قرارداد از جمله نکات مهم برای اجاره ملک در هنگام تنظیم قرارداد است.
نتیجه‌گیری
برای داشتن یک معامله موفق باید به همه مواردی که اشاره شد دقت لازم را داشت تا از هرگونه اختلاف و مشکل احتمال جلوگیری کرد. دانش شما نسبت به حقوق خودتان و همچنین نکاتی که باید زمان اجاره ملک به آن توجه کرد، موجب میشود تا شما به عنوان یک مالک بهترین سود ممکن را از اجاره خانه خود به دست بیاورید. اگر شما هم تجربهای در زمینه اجاره ملک خود داشتید و قوانین خاص و جزئی را میدانید با ما به اشتراک بگذارید.
