مالکیت مدت دار چیست؟
مالکیتهای مدتدار همچون اجاره به شرط تملیک و یا اجاره ۹۹ ساله از جمله قرارداد‌هایی محسوب می‌شوند که بر اساس آن امکان اجاره ملک، خودرو و یا هر دارایی دیگری به وجود میآید. این امکان برای افرادی فراهم شده که در شرایط فعلی از توان مالی کافی برای خرید وسیله مورد نظر برخوردار نیستند، اما با گذشت زمان و پرداخت‌های حداقلی می‌توانند صاحب آن کالا شوند.
به دلیل بالا بودن قیمت مسکن و ماشین و از طرف دیگر، کم بودن دستمزد، برخی از نهاد‌های حقوقی را بر آن داشته تا با ارائه خدمتی این امکان را برای افراد به وجود آوردند تا با پرداخت پول، صاحب ملک شوند. اجاره با شرط تملیک و ۹۹ ساله از قرارداد‌هایی هستند که بین افراد و شرکت‌های دولتی و یا خصوصی منعقد می‌شوند. در این مقاله، املاک عرب قصد دارد تا شما را با این قرارداد‌ها بیشتر آشنا کند.
انواع مختلف قرارداد اجاره به شرط تملیک
اجاره به شرط تملیک نوعی قرارداد است که به دو شکل تحقق پیدا می‌کند. در این قسمت قصد داریم به بیان این دو شکل بپردازیم:
اجاره مشروط به رضایت
طبق این قرارداد، در صورتی که مستأجر عین اجاره را بخواهد پس از پایان اجاره میتواند اصل آن را تصرف کند. موجر هنگام امضای قرارداد، سند نقل و انتقال مالکیت را امضا و به خریدار تحویل می‌دهد. به عنوان مثال، شرکت تولید‌کننده صنعتی در ابتدا محصولات خود را به یک شرکت یا شخص اجاره می‌دهد، اما در قرارداد مقرر می‌دارد که در پایان مدت اجاره، مشروط به رضایت مستأجر و پرداخت کل اجاره بها، مالکیت محصولات مورد نیاز به مستأجر منتقل میشود.
در قرارداد اجاره با شرط تملک، نقل و انتقال قطغی کالای مورد نیاز منوط به رضایت مستأجر بوده و مستلزم قبول طرفین نیست. در صورت عدم رضایت مستأجر از محصول دریافتی در پایان قرارداد، معامله فسخ میشود. در واقع در اجاره با شرط تملیک، علاوه بر انعقاد قرارداد، رضایت مستأجر نیز شرط پایان کار است. فقط مستأجر میتواند تصمیم بگیرد که مالک نهایی محصول بعد از انقضای قرارداد چه کسی میتواند باشد.
اجاره مشروط به نتیجه
این مدل از اجاره با شرکت تملیک، روشی ساده برای انتقال ملک به مستأجر در پایان مدت اجاره و پرداخت قسط نهایی می‌باشد. در صورت رعایت کردن شرایط، عین اجاره به مستأجر منتقل میشود. اجاره پرداخت شده در مدت زمان مشخص به عنوان ثمن در مقابل عین قرار می‌گیرد. در اجاره با شرط تملیک که بیشتر در جامعه رواج دارد، انتقال مالکیت منوط به رعایت مفاد قرارداد و قبول انتقال مالکیت خواهد بود.
تا زمانی که مبلغ اجاره کاملاً واریز نشده، ملک متعلق به مالک قبلی بوده، در حالی که مستأجر به صورت امانی از آن استفاده می‌کند. در این نوع از اجاره، نه مالک و نه مستأجر اختیار فسخ قرارداد را ندارند و انتقال ملک با پرداخت قسط نهایی انجام میشود.
انواع مختلف قرارداد اجاره به شرط تملیک
قوانین فسخ قرارداد اجاره با شرط تملیک
نیاز‌های اساسی انسان شامل غذا، پوشاک و مسکن برای زندگی می‌باشد. اموال انسان میتواند منقول یا غیر منقول باشد و دسترسی به این اموال باعث ایجاد روابط متفاوت بین افراد جامعه میشود. افراد برای دست‌یابی به این نیاز‌های اولیه، قرارداد‌های مختلفی از جمله خرید و فروش، اجاره، هبه و غیره را منعقد می‌کنند.
قوانین خاصی برای هر قرارداد فروش اعمال میشود. یکی از رایجترین قرارداد‌های رایج در املاک، قرارداد‌های اجاره است که بین اعضای مختلف جامعه منعقد میشود. علاوه بر قرارداد اجاره‌ای که به طور سنتی بین اعضای جامعه منعقد میشود، قرارداد اجاره به شرط تملیک نیز وجود دارد.
اجاره با شرط تملیک یکی از انواع قرارداد‌هایی است که در سال‌های اخیر رشد قابل توجهی داشته است. در این قسمت قصد داریم به قوانین فسخ قرارداد اجاره با شرط تملیک بپردازیم. از نظر ماهیت حقوقی، باید بگوییم که قرارداد با شرط تملیک نوعی قرارداد اجاره است.
بدیهی است که حقوق و تعهدات طرفین مطابق با حقوق و تعهدات دو طرف در قرارداد اجاره بنا میشود. اما از آنجایی که شرط تملیک در قرارداد درج شده است، حقوق و تعهداتی را از قرارداد‌های بیع به عاریت می‌گیرد.
اگر مستأجر به شرایط توافق شده عمل نکند، مثلاً اقساط را به موقع پرداخت نکند، موجر حق فسخ قرارداد و جلوگیری از انتقال سند مالکیت به مستأجر را دارد. در مواردی حتی موجر میتواند تخلیه مستأجر را مطالبه کند.
- در صورت ورشکستگی مستأجر، مالک حق دارد عین مال را از دارایی‌های او بردارد.
- تحویل عین مستأجره بدون عیب و نقص از وظایف مستأجر محسوب میشود. ضمناً مال مورد اجاره باید به گونه‌ای واگذار شود که حقوق شخص ثالث بر آن وارد نشود و انتقال فقط پس از انقضای مدت اجاره صورت گیرد. به عبارت دیگر، عین مستأجره باید تا پایان قرارداد اجاره در مالکیت جداگانه موجر باقی بماند.
- تعمیرات و کلیه هزینه‌های لازم در طول مدت اجاره برای بهرهمندی از آن بر عهده موجر است، مگر اینکه شرط نقض شده و یا مخالف عرف باشد.
- مستأجر موظف است از هر اقدامی که به عین مستأجره ضرر وارد می‌کند، خودداری نماید.
- موجر موظف است هزینه‌های انتقال از قبیل مالیات و عوارض و هزینه‌های ثبت اسناد رسمی را متقبل شود، مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف آن باشد.
- موجر موظف است طبق قرارداد ملک را به مستأجر واگذار کند.
قوانین فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک
ویژگی‌های اجاره نامه ۹۹ ساله
اجاره 99 ساله قراردادی است که بین دو نفر یعنی مستأجر و موجر منعقد میشود تا هر دو بتوانند به منافعی دست یابند. مالکیت ملک اجاره‌ای با موجر باقی می‌ماند. فقط مستأجر از ملکی که خریده است، به مدت ۹۹ سال منتفع خواهد شد.
انعقاد چنین قراردادی در کشور ما چندان مرسوم نیست. اگر می‌خواهید یک اجاره نامه ۹۹ ساله امضا کنید، از مشاور حقوقی کمک بگیرید و بدون آگاهی دست به این کار نزنید. در قرارداد اجاره با مدت ۹۹ سال، اشخاص حقوقی بیشتر از اشخاص حقیقی در معامله شرکت می‌کنند. ممکن است تعجب کنید که چرا اجاره نامه ۹۹ ساله، معمولاً بین اشخاص حقوقی منعقد میشود؟
فرض کنید ملکی دارید که به دلیل محدودیت‌های قانونی نمی‌توانید آن را بفروشید. در این شرایط، با وجود چنین قرارداد‌هایی، همچنان می‌توانید از ملک خود منافعی را کسب کرده و به سود برسید. تسهیلات وام مسکن از جمله دلایلی است که اشخاص حقوقی را مجبور به عقد قرارداد‌هایی با مدت ۹۹ سال کرده است.
خانواده‌های کمدرآمد با اعطای تسهیلات توسط اشخاص حقوقی توانسته‌اند زندگی خود را بهبود ببخشند و این یکی از مزایای قرارداد 99 ساله محسوب میشود. وقتی مؤسسات تسهیلات را به افراد حقیقی که توانایی خرید خانه را ندارند واگذار می‌کنند، اجاره نامه ۹۹ ساله به کار میآید. این افراد کمدرآمد می‌توانند طبق قراردادی که منعقد کرده‌اند، برای مدت معینی از مزایای این ملک بهره‌مند شوند.
اگرچه خود فرد مالک این ملک ۹۹ ساله محسوب میشود. اما حق فروش ملک را ندارد و تنها مستأجری است که می‌داند ۹۹ سال حق بهرهمندی از مزایای ملک را دارد.
تعهدات مندرج در قرارداد اجاره 99 ساله
طرفین اجاره نامه ۹۹ ساله
همانطور که گفته شد، قرارداد اجاره 99 ساله بین دو طرف یعنی اشخاص حقوقی و حقیقی منعقد می شود. این یکی از رایجترین انواعی است که در ایران کاربرد دارد. طرف دیگر قرارداد اشخاص حقوقی، وزارت مسکن است که اخیراً چنین طرحی را اجرا کرده است.
یکی از طرفین قرارداد، افرادی هستند که به دلیل نداشتن سرمایه کافی برای خرید ملک مورد نظر خود تصمیم به عقد چنین قراردادی می‌گیرند و از خانه‌ای که خریده‌اند برای ۹۹ سال کامل لذت می‌برند. البته نباید فراموش شود که در این طرح، مالک نمی‌تواند خانه را به فروش برساند.
برای دریافت اجاره نامه ۹۹ ساله، متقاضیان باید شرایط انعقاد قرارداد را داشته باشند:
- شخصی که این قرارداد را امضا کرده است نباید صاحب ملک و یا زمین دیگری باشد.
- چنین خدماتی برای مجرد‌ها در دسترس نیست و فقط افراد متاهل یا دارای خانواده امکان استفاده از این طرح را خواهند داشت.
- طبق قانون، اشخاص حقیقی باید از حداقل ۵ سال سابقه کاری در کشوری که مایل به اجرای این قرارداد هستند برخوردار باشند.
نکات مهم برای انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک
نکات مهم و ضروری در اجاره به شرط تملیک
قرارداد‌های منعقد شده در بخش املاک و مستغلات میتواند اشکال مختلفی داشته باشد. یکی از مهم‌ترین این قرارداد‌ها، قرارداد اجاره به شرط تملیک است. بر اساس این قرارداد، شخصی که ملک مورد نظر را اجاره کرده، میتواند در متن اجاره نامه با مالک توافق کند که در پایان مدت اجاره، مالکیت ملک را در اختیار بگیرد.
به عبارت دیگر، در چنین شرایطی، مستأجر موظف به تخلیه ملک پس از انقضای مدت اجاره و استرداد آن به مالک نیست. البته لازمه این امر پرداخت کامل مبالغی است که طرفین در متن قرارداد توافق کرده‌اند. همچنین لازم به ذکر است که مالکیت مستأجر با انقضای مدت قرارداد اجاره و به شرط ایفای تعهدات مالی خود به وجود میآید. برای استفاده از این نوع اجاره، لازم است نکاتی را بدانید که در این قسمت به آن‌ها می‌پردازیم:
- اجاره به شرط تملک نوعی از قرارداد است که می‌توان آن را فسخ کرد. همچنین امکان در نظر گرفتن خیارات‌های قانونی برای چنین قرارداد‌هایی وجود دارد.
- اجاره با شرط تملیک را نمی‌توان یک قرارداد بیع دانست. قرارداد بیع به نوعی از قرارداد گفته میشود که به دنبال آن فوراً برای خریدار مالکیت ایجاد میشود. در حالی که ادعای مالکیت در قرارداد اجاره با شرط تملیک از ابتدا محقق نمی‌شود و بعد از پایان یافتن زمان قرارداد، مالکیت به خریدار منتقل خواهد شد.
- اجاره با شرط تملیک را باید یکی از عقود لازم دانست. در این شرایط، هیچ کدام از طرفین معامله نمی‌توانند بدون توافق با همدیگر نسبت به فسخ قرارداد اقدام کنند.
- در این نوع از قرارداد، مستأجر مجاز است بعد از گفتگو وو توافق با موجر، عین مستأجر را به دیگری اجاره دهد.
شرایط لازم برای بهرهمندی از قرارداد اجاره 99 ساله
اهمیت مشاوره حقوقی برای انعقاد قرارداد با مالکیت مدت دار
اجاره ۹۹ ساله از جمله قرارداد‌هایی محسوب میشود که مالکیت مدتدار دارایی را نشان می‌دهد. اجاره به شرط تملیک یکی از پرکاربردترین و پیچیده‌ترین قرارداد‌ها در امور حقوقی است که به موجب آن منافعی به خریدار تعلق می‌گیرد. این قرارداد زمانی منعقد میشود که خریدار منابع مالی لازم برای خرید ملک یا تجهیزات را نداشته باشد و فروشنده ملک را به صورت اقساطی در اختیار فرد قرار دهد و در پایان پرداخت اقساط ملک به خریدار منتقل شود.
نمونه‌ای از این مورد خرید خودروی اجاره‌ای است که خریدار خودرو را تا پایان اقساط اجاره می‌دهد و قیمت آن را در این مدت پرداخت می‌کند. زمانی که قرارداد منقضی شد و مستأجر به تعهدات خود عمل کرد، موجر موظف است کالا و یا ملک را به نام وی انتقال دهد.
اگرچه اجاره 99 ساله بیشتر توسط دولت‌ها و اشخاص حقوقی انجام میشود، اما بسیاری از افراد از این موضوع سوء استفاده کرده‌اند و به همین ترتیب ممکن است کلاهبرداری‌های زیادی رخ دهد. همچنین مستأجری که اجاره نامه ۹۹ ساله را امضا کرده است باید از زمین و مالکیت زمین اطلاع کامل داشته باشد و با حسن نیت قرارداد را تنظیم کند.
از آنجایی که این اجاره نامه ممکن است برای بسیاری از افراد ناآشنا باشد، بهتر است از مشاوره افراد کارشناس و متخصص در این زمینه بهره‌مند شوید. املاک عرب با بیش از ۱۰ سال سابقه در حیطه خرید و فروش ملک و آپارتمان میتواند شما را با شرایط و قوانین این نوع قرارداد‌ها آشنا سازد و راهنمایی‌های لازم را ارائه دهد.
